【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】國內(nèi)指標(biāo)豪宅帝寶，2017年2月15日在臺灣金服有兩筆標(biāo)售，一為法拍戶，位於E棟13樓，底價2億6,480萬，單價約235萬；一為委託標(biāo)售戶，位於C棟21樓，最低投標(biāo)金額7億5,000萬，單價約279萬，兩拍表現(xiàn)不出外界所料，均以流標(biāo)收場。
 
住商不動產(chǎn)企劃研究室主任徐佳馨指出，作為國內(nèi)最著名的豪宅社區(qū)之一，帝寶動態(tài)讓人關(guān)注，標(biāo)售戶與市價相去不遠(yuǎn)，在無利可圖的狀況下，流標(biāo)自然不意外，而流入法拍的法拍戶，因?yàn)槿杂姓加脽o法點(diǎn)交，得標(biāo)者必須排除後才能使用，應(yīng)是流標(biāo)的最主要因素。
 
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，觀察帝寶在實(shí)價登錄所揭露的交易資料，最高價單價出現(xiàn)在2013年7月，是由河南王王任生取得的每坪298.16萬，而最低交易單價為2014年3月交易，每坪270.92萬，對照本次兩筆標(biāo)案，委託標(biāo)售戶單價約279萬，且總價超過7億，對買方來說吸引力不足。
 
至於法拍戶，雖然外傳有人護(hù)盤，二拍的單價落在235萬，但該戶不點(diǎn)交，且近年豪宅市場緊縮，買方多持觀望態(tài)度，故並無買家出手護(hù)盤，以此狀況來看，三拍價格護(hù)跌破200萬大關(guān)，也是帝寶社區(qū)近年來的新低價。
 
相較於一般住宅，豪宅進(jìn)入法拍狀況罕見，特別是知名豪宅，難度更高。郎美囡表示，以國內(nèi)最知名豪宅社區(qū)之一的帝寶來說，首次出現(xiàn)在法拍市場是2010年11月，得標(biāo)人為知名投資客劉媽媽，拍定單價206萬元，棄標(biāo)後，劉媽媽又於隔年1月標(biāo)回，拍定單價197萬元，但因前次棄標(biāo)須補(bǔ)足差額，故劉媽媽家族取得成本為206萬，當(dāng)時蔚為話題。不過相較於表現(xiàn)，話題性可能還是勝過期價格。
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)業(yè)管部經(jīng)理謝志傑表示，由於還帶有租約，拍定之後不點(diǎn)交，租約須至2018年5月才到期，還有一年多的時間，讓買方擔(dān)心遇到「海蟑螂」，難處理強(qiáng)佔(zhàn)房屋的問題，需要耗費(fèi)大量時間與人力處理，雖然價格已有修正，但仍未符合買方期待，讓買方卻步觀望，因此無人投標(biāo)。謝志傑補(bǔ)充，本次二拍未拍出，將流入三拍，將以二拍價格再打八折作為拍賣底價，單價跌破200萬元，價格相當(dāng)具吸引力，加上帝寶具備豪宅指標(biāo)意義，不過不點(diǎn)交帶租約仍是一大阻力，是否能成功脫標(biāo)，有待後續(xù)觀察。
 
臺灣房屋智庫發(fā)言人張旭嵐表示，該戶為Ｅ棟，一標(biāo)3.31億，價格偏高加上現(xiàn)有人承租，租約到2018年6月，法院不點(diǎn)交，因此流標(biāo)。流標(biāo)後也引起住戶關(guān)心，擔(dān)心二拍價格影響到自身資產(chǎn)縮水，甚至傳出有意出手買下護(hù)盤。無獨(dú)有偶，陸勝文名下帝寶C棟21樓物件，也進(jìn)行標(biāo)售，總坪數(shù)為316坪，雖然物件本身為高樓層，景觀視野佳，不過標(biāo)售底價7.5億，單價達(dá)279萬，因此無人投標(biāo)，流標(biāo)收場。張旭嵐補(bǔ)充，帝寶是臺北市指標(biāo)性豪宅，如有住戶要出售，很少透過一般銷售管道，其他住戶都希望由熟悉且背景相當(dāng)?shù)挠H友來優(yōu)先承購，藉以對居家安全和社區(qū)品質(zhì)把關(guān)，因此一般人就算通過財力門檻，沒有一定的背景或人脈帶路，也不見得能夠賞屋或購屋。
 
信義房屋不動產(chǎn)企研室專案經(jīng)理曾敬德分析，法拍該戶雖然單價在市場相對有吸引力，但基於買賣不破租賃原則，即使標(biāo)到也無法立即取得房屋，得等到2018年5月31日租約到期，購屋人對於屋況難以掌握，存有不少風(fēng)險，且若是後協(xié)商想要排除租約，可能也難估計後續(xù)需花費(fèi)的成本與時間，因此即使價格有吸引力，但高報酬可能也伴隨高風(fēng)險，若沒有把握可以順利排除或協(xié)商租約狀況，可能是此案最大罩門與流標(biāo)原因。
 
至於委託金服標(biāo)售的該戶，則單價和市價相比缺乏吸引力，再加上透過標(biāo)售的方式在現(xiàn)階段的景氣而言，可能無法吸引民眾加價搶標(biāo)，不過既然已經(jīng)得知屋主有出售的動機(jī)，不排除即使流標(biāo)後，仍會有買方嘗試找屋主直接洽談。
 
帝寶二拍戶底價為2.65億元，每坪單價約為240萬元，在法院查封前已經(jīng)出租給第三人，租期到2018年5月31日，至於金服標(biāo)售的帝寶最低投標(biāo)金額為7.5億元，單坪價格也接近每坪278萬元，若以帝寶的實(shí)價行情來看，景氣高峰時最高價為每坪298.2萬元，普遍成交也有每坪270萬元的行情。
 
瑞普萊坊副總監(jiān)黃舒衛(wèi)表示，此次法拍物件因帶有租約至2018年5月31日，未來是否可以順利排除租約及提前終止租約的協(xié)商成本都帶有不確定性，拍定後不點(diǎn)交直接影響投標(biāo)者意願?；仡?010年第一次帝寶流入法拍市場時，房市熱，帝寶供不應(yīng)求，由投資客劉媽媽以每坪206萬標(biāo)下，創(chuàng)下臺灣豪宅每坪打破200萬的新紀(jì)錄。但此次帝寶進(jìn)入二拍仍流標(biāo)，表示現(xiàn)在豪宅市場春燕未至，需求仍未出籠，市況仍僵著。且北市鬆綁新豪宅豪宅稅、加重老豪宅豪宅稅的新方向，對拍賣沒有加分效果。預(yù)計第三拍每坪單價再打8折，單價已跌破200萬門檻，是否將順利脫標(biāo)，以及最後單價是否破200萬，將成為觀察未來豪宅市場的最重要指標(biāo)。
 
而由臺灣金服公開標(biāo)售的C棟21樓，首標(biāo)也以流標(biāo)收場，屋主為有「帝寶貴婦」之稱的陸勝文所有，根據(jù)臺灣金服提供的標(biāo)售簡介，此戶為合併戶，扣除車位總坪數(shù)262坪，2011年貴婦陸勝文曾經(jīng)在鏡頭前大方展示豪宅，奢華裝潢、中央還有迎賓噴水池，比擬六星級飯店，屬於較稀有的高樓層、坪數(shù)大的頂級產(chǎn)品。但總價高且價格與市場行情相距不大，物件吸引力相對較小，因而最終無人投標(biāo)。
 
此次帝寶落難記代表豪宅市場的三大僵局未被打破。第一、富人普遍對法拍物件接受度低，市場還沒到物以稀為貴、「需求」超越「忌諱」的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。第二、豪宅價格修正未見底，買方期待更低價。第三、房地合一稅、豪宅稅、贈與稅、囤房稅加重後，市場需求以自住為主，多戶置產(chǎn)、逢低承接的投資需求，短期難現(xiàn)。
 
黃舒衛(wèi)進(jìn)一步指出，根據(jù)實(shí)價登錄資料，2016年總價3億以上的頂級豪宅，總共13件，其中松山區(qū)共5筆，占比達(dá)39％，集中在文華苑及敦南樞苑，而2016年成交單價最高則落在中正區(qū)的松濤苑，單價達(dá)270萬元，成為2016年的豪宅王，2016年大安區(qū)無3億以上頂級豪宅的交易紀(jì)錄，可見臺北市頂級豪宅交易板塊已悄悄移動，未來看點(diǎn)將再轉(zhuǎn)至信義計畫區(qū)，至於帝寶是否從此褪色，值得觀察。